房地产预售制一直被市场所诟病，已经到了该结束的时候。如果取消房地产预售制，不排除75%房企将会倒闭的可能性存在。因为，房企运营主要靠向外融资，之前央行、住建部已经提出融资“三道红线”，现在如果再取消预售制，那房企的日子会更加难熬。目前，全国已经有海南省在今年3月发布了《建立房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件发布之日开，新出让的土地建设商品房的，全部要实行现房销售制度，不再使用预售制。
预售制指的是开发商将在建设中的商品房预先出售给购房者。1994年中国内地在《地产管理法》中正式引入商品房预售制，主要是为了解决房企自有资金不足，资金来源渠道狭小的问题。当时的本意，就是鼓励房企多造房，解决老百姓的住房问题。按办法规定，投入开发建设的资金达到总投资的25%即可，就能够取得商品房预售许可。这样房企可以在还没有建房之前，就从购房者那边先融到大量资金，从促进了国内房地产业的快速发展。不过，外界也经常诟病预售制为“空手套白狼”。
而我们认为，房地产预售制存在着三大弊端：
一个是，房企把融资来的钱，在没有第三方监管的情况下，用于其他地方，购房者是不知情的。除非因为补不上这个窟窿东窗事发才知道。二个是，房企收了购房者的预付款，建好了房子交给购房者后，如果购房者不满意也没有办法，如果是商品房，购房者是一手交钱一手交货，房子的质量问题就可以得到有效的保障。三个是，预售制的房子建到一半后，房企如果因资金链断裂而造成烂尾楼，这会给购房者带来巨大的财产损失。所以，现在房地产取消预售制的呼声已经是越来越高了，也是大势所趋。
此外，正是有了房地产预售制，很多房企的销售员可以对外声称，我们的房子十分紧缺，一开始房子都没造好了，就被哄抢而空，你不买房，别人都买完了，真到了看房买楼的时刻，也剩不了几套楼层不是最好的房子了。所以，大家一看到开发商在卖楼花(房子还没建起来)，就去疯狂购买，这些氛围无疑会推高了当地房地产的虚假繁荣。如果没有预售制，大家买房都是一手看房，一手交钱，房价就不会节节攀升，甚至出现日光盘的现象。
那么，目前房屋预售制对房企究竟有多重要呢?
今年上半年，房地产开发投资达6.28万亿，商品房预售比例在8成以上，若全面取消预售制，地产商马上面临财务压力和流动性危机。据摩根大通估计，取消预售制恐致行业股本回报率下降10%至12%。而美林银行则根据买地到交房约30个月计算，若取消预售，资金周转能力或延迟10至24个月不等。而目前，全国100个城市新建商品住宅库存总量约4.48亿平方米，同比增长7.5%，显然开发商现在正处于库存商品积压，资金周转不灵、债务集中到期等困境之中，如果再来取消预售制，恐怕国内真的会有大量房企倒闭或被资产重组了。
房屋取消预售制是大势所趋势，但也不必一步到位：一方面，要切实降低房企的预售制比重，让具备取消预售制条件的城市率先取消，新房预售制应寿终正寝，但要一点点降低，否则房企集中倒闭的后果也是很严重的。另一方面，我国可以参考欧美国家的惯例，引入第三方机构进行监管，把预售房款集中在一个专门的账号里，你商品房项目建到哪个阶段了，就把哪个阶段的预付款拨付下来，这样可以做到专款专用，房企挪用预售款就不可能了。目前房屋预售制马上要取消了，房企应该尽快回笼资金，赶紧把高杠杆、高负债率给降价下来，这样才能获得先机。 |
