房地产高库存不仅成为制约我国房地产健康发展的“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长的巨大“包袱”。为有效化解库存，吴忠市委、政府及时研究出台了《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，各级政府也采取了加快农民工市民化、棚户区危旧楼房改造与房地产市场脱困相结合、合理控制房地产开发规模、支持企业调整闲置土地用途、引导房地产开发企业调整原房地产项目规划、进一步放宽住房贷款政策等诸多去库存措施，但市场低迷的现状始终难以得到根本好转。主要原因：一是目前出台的各类去库存政策，如推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际都没有超出刺激消费需求侧范围，而在改善房地产供给侧方面着力不够，出台政策不多。二是房地产开发供给侧结构失衡，无序开发导致市场饱和。由于近几年我市房地产业一直处于高速发展时期，市场已经相对饱和，此前供给、投资过度超前，需求出现透支，导致购买力下降。三是城镇化水平不高，购买力不足。伴随着一系列宽松政策及连续降息等利好因素刺激，购买力得到一定释放，但受地域、社会经济和人口发展的制约，库存压力大消化进度慢。四是房地产开发投资信心不足。受商品房库存压力大等因素影响，各房企投资意愿不足，致使土地购置面积和税收减少。五是房产企业融资困难。主要资金来源仍为自筹，融资成本较高。六是货币化安置资金缺口大。
仅寄希望于刺激消费来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费上用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧长效机制，只有这样，才能有效化解库存，促进房地产市场健康发展。
一要宏观调控给力。房地产去库存，主要是三、四线及以下城市。一、二线城市无论现在，还是将来，土地及土地供应量都小于人口净流入量，需求始终大于供给，如果不采取有效措施加以遏制，这种趋势很难改变，最终将出现大城市越来越大、不堪重负，公共产品(如道路改造、增加绿地、建设公园等)建设成本将极大提高，竞争力下降;小城市会越来越小，人口减少，产业集聚能力减弱，经济萧条。因此，任由房地产行业自然发展是不行的，必须根据个人和企业的流动规律，进行一系列引导性的宏观调控，才能阻止和改变这种自然发展趋势，促使在公共产品供应均衡的基础上，实现各有特色的共同发展。当公共产品供应均衡实现后，一、二线城市人口流入就会减少，供小于求的矛盾就会减轻，房价就会缓慢下降。三、四线及以下城市人口就会稳定或增加，供大于求的矛盾就会减轻，房价就会稳定，库存就会减少。
二要各级政府使劲。一是建议市委、政府安排国土、住建和规划等部门研究制订我市已供房地产开发闲置用地转换建设方案，提高闲置土地利用率，对不具备开发条件的商品房用地，应调整开发时间和竣工时间。二是建议市委、政府研究制定向农民工、农业人口和普通高校毕业生购买商品住房给予现金补助的政策，鼓励农村人口进城购房，有效化解房地产库存。三是建议市委、政府出台政策，控制市区周边乡镇建设农村小产权多层楼住房小区，防止对市区房地产市场形成冲击。四是建议市委、政府制定吴忠市房地产新开发楼盘风险评估制度，对新开发楼盘房地产企业进行风险评估，提高准入条件。五是建议根据吴忠城市规划、人口变动情况和土地供应量，综合衡量商品房销售速度、人口数量增长规模和保障房需求情况，将商品房、棚改房、公租房“三房”并轨，实行房地产开发年度计划控制目标，合理确定年度商品房开发数量，避免出现商品房供应阶段性过剩。六是建议政府提高住房的质量和教育、环境、生活服务等配套水平，建立“看得见山、望得见水、留得住乡愁”的舒适、健康、愉悦、延年益寿的生活环境，打造以人为本的高品质城市社区。
三要金融机构助力。一是建议进一步放宽住房贷款政策，充分利用住房公积金贷款利率低、覆盖范围广等特点，激活改善性住房需求。二是建议尽快研究制定收费和税费减免相关规定，落实中央及自治区税费减免政策，减轻企业负担，简化行政程序。三是建议加大银企对接力度和抵押融资贷款力度，推行PPP投资模式，鼓励房地产企业参与收益率较好的公用经营性基础设施项目建设，促使政府项目与房地产业融合发展。
四要房产企业转型。一是针对高层住宅和大户型商品住房库存量大的实际，建议房产企业及时调整思路，及时调整房地产项目规划，减少高层住宅入市量，优化户型设计，促进商品房销售。二是建议开发企业、中介机构、物业服务企业、资产管理公司等各类机构投资者及自然人发起设立专门的房屋租赁经营企业，推动房屋租赁规模化、专业化、市场化发展。三是建议尽快出台培育和规范房屋租赁市场的政策措施，确保房屋租赁企业享受国家发展生活性服务业的各项支持政策，并在金融、财税、融资等方面给予政策优惠。(吴忠市工商联副主席兼秘书长李岩) |
