王先生在位于西夏区兴州街的欢乐park买了一套商品房，但是开发商逾期近两年还没有交房，于是他提出退房诉求，并主张违约金赔偿。前不久，购房款已经退给了王先生，但是合同约定因逾期交房产生的违约金，开发商却不认了。
逾期两年未交房 退房不付违约金
2019年5月，王先生在欢乐park美乐商业广场购买了一套商铺，共22万余元，购房款分两次付清。合同约定，该商铺在2020年5月31日交付，但这套商铺一直没有交房。
今年3月4日，王先生向宁夏建艺房地产开发有限公司正式提交了退房申请，接下来的一段时间里，开发商分两次将王先生的全部购房款打给了他，但是违约金却没了着落。“我办理了撤销房屋备案后，开发商把尾款打给了我，但是违约金却一直没有达成共识，他们明确表示不承担这笔费用，也不承认合同里对违约金的规定。”王先生说。
根据商品房买卖合同第十二条逾期交付责任中的约定，逾期超过90日，买受人可主张不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息作为违约金。“这是开发商的原因导致商铺逾期交房，对方违约了，我有权终止合同，违约金也是合同中约定的。我这二十几万元就算放银行两年也有利息吧，开发商怎么能一点违约金都不承担?”王先生说。
开发商称退房、违约金只能二选一
对此，欢乐park营销招商中心相关负责人表示，之所以现在只退给王先生全部购房款，而没有支付违约金，是因为当时协商退房时就约定好了。开发商提出的处理方案就是退房和赔付违约金只能二选一，王先生也认可了，因此办理了后续撤销房屋备案并退款。
开发商认为，王先生现在拿到了退款又反悔了，想接着要违约金，对此他们不予认可。随后，欢乐park营销招商中心的相关负责人给记者出示了王先生签字按手印的退房申请表，在申请特殊要求内容一栏写到：由于延期交房，现申请退房。2022年3月11日前支付购房者房款的50%，剩余房款客户协助财务办理撤案手续完结当日支付。负责人表示，他们当时协商申请退房的内容都在这张申请表里，里面并没有提到违约金，而且现在已经办结。
王先生对此有不同说法，他拿出两份退房申请表，一份是手写的申请表，不仅有退全部房款还有对违约金的主张，还有一份是开发商出示的这份申请表，且两份退房申请表的填表日期均是3月4日。“当时这两份表我一起交给开发商，表格这张让我签字了，我以为是专门用于处理退房款的，违约金会通过别的途径处理，并不表示我赞同了二选一。”王先生解释道。
律师：违约金赔偿与是否退房无关
对于王先生的遭遇，宁夏言成律师事务所陈莉律师认为，根据商品房买卖合同的相关规定，逾期交房超过90天，购房者有权解除合同。而且，无论购房者是想等待房屋交付履行合约，还是选择解除合同，他都有权主张因开发商造成逾期的违约责任和赔偿金，二选一并不符合合同约定。
同时，对于开发商提出的退房申请上只约定了退还房款，没有提到违约金，视为王先生已经同意这份申请，默认不予支付违约金的说法，陈莉说，如果开发商和购房者就违约金协商一致，购房者同意放弃违约金赔偿，应该通过明示的方式，在书面协议上明确写出只主张退房款而放弃违约金，不能通过默示推定的方式，来推定购房者放弃了违约金。
“从退房申请内容来看，只能认定双方就退房款的申请诉求达成了一致，内容里没有提到违约金一事，不能默认为王先生已经放弃，只能认为关于违约金的主张，双方没有达成协商一致。王先生仍有权利通过法律途径去主张关于逾期交房产生的违约金。”陈莉说。 记者 张佳丽 齐峰 |
